Проблемы жилищно-коммунального хозяйства актуальны не только для Зеленогорска. Данная тема практически не сходит с экранов центральных и местных каналов телевидения и с полос газет всех уровней. О том, как проблемы собственников многоквартирных домов решаются на местном уровне, «Панорама» узнала из разговора с директором управляющей компании ООО «Жилищно-коммунальное управление» Анатолием Свянтовым.
ПАНОРАМА:
Анатолий Григорьевич, как оцените работу ООО «ЖКУ» в 2011 году?
АНАТОЛИЙ СВЯНТОВ:
Год получился неплохим во всех отношениях. Весь период сработали без серьезных аварий. Сверхнормативного отключения коммунальных услуг не было. Также в прошедшем году под наше управление перешли новые дома. Если на конец 2010 года у нас в управлении находился 121 жилой дом, то на конец 2011 года их уже 144. Кроме этого в прошедшем году к нам на обслуживание перешли объекты соцкультбыта: две школы и Музейно-выставочный центр.
ПАНОРАМА:
На решении каких проблем были сосредоточены силы управляющей компании?
СВЯНТОВ:
Основное направление нашей работы — жизнеобеспечение домов, находящихся в управлении ООО «ЖКУ». Основные затраты компании были связаны с переделкой и ремонтом коммуникаций. Понятно, что люди хотели бы, чтобы и подъезды были отремонтированы, но на все средств не хватит. Сегодня собственники жилья сами выбирают, какие работы необходимо провести в их доме. В предложенном нами тарифе средства на ремонты подъездов не предусмотрены. Получается, что эти работы нужно делать за счет дополнительных сборов с жильцов. В прошедшем году в двух домах были заменены магистральные трубопроводы с металлических на пластиковые. В 20-ти домах произвели реконструкцию тепловых вводов, заменив их на более современные системы смешения насосного типа. Это позволит добиться большей экономии тепловой энергии и, соответственно, скажется на оплате стоимости тепла для собственников. Конечно, цены постоянно растут, и люди могут просто не заметить этой разницы в оплате, но в объемном выражении количество потребляемого домом тепла станет значительно ниже. Кроме этого в трех многоквартирных девятиэтажных домах в городе мы поставили автоматическую систему управления отоплением. Температурные датчики выведены на улицу и контроллер регулирует температуру в системе отопления дома до такого уровня, который необходим, чтобы была комфортная температура в квартирах. Для примера в октябре 2011 года данная система позволила добиться до 30 процентов экономии тепла в этих домах по сравнению с октябрем 2010 года.
ПАНОРАМА:
Насколько реально все ваши дома оснастить такой умной системой?
СВЯНТОВ:
Надо понимать, что это очень затратно. На этих домах мы поставили систему в качестве эксперимента. Через год эксплуатации мы проанализируем, насколько это решение выгодно, и тогда уже будем предлагать людям ставить ее в своих домах. Но то, что есть реальная экономия очевидно уже сегодня. При помощи этой автоматики можно добиться результата, что при существующих тарифах стоимость отопления будет составлять 16-17 рублей на квадратный метр даже в старых домах. Сегодня эта цифра порядка 23 рублей. По нашим подсчетам в больших многоквартирных домах через 2-3 года эксплуатации данная система себя окупает. Другое дело, что сложно объяснить людям, что ее установка в их интересах. Здесь уже нужно, чтобы изменилось сознание наших людей.
ПАНОРАМА:
Если в больших многоквартирных домах установка автоматической системы экономически оправдана, то как быть с домами на 8-12 квартир, такими как в Октябрьском и Орловке? Вряд ли небольшое число собственников смогут позволить себе такую роскошь.
СВЯНТОВ:
Там мы пошли по другому пути. В 45 таких домах мы поставили ручное управление отоплением. Время от времени проходит слесарь и контролирует температуру на вводе, в зависимости от температуры на улице и времени года. Это тоже дает экономию и не так затратно для собственников. В этом случае затраты на установку составляют порядка 15-18 тысяч рублей, в то время как автоматика стоит около 150-ти тысяч. Но работы, направленные на экономию тепла, только регулировкой температуры на вводах не ограничиваются. В 2011 году мы также закупили современные изоляционные материалы из вспененного каучука для изоляции трубопроводов в подвалах домов. Всего в прошедшем году были утеплены порядка 180 метров трубопроводов. Производились работы по утеплению наружных швов стеновых панелей. По заявкам жителей летом были утеплены порядка 300 погонных метров швов. Сегодня заявки продолжают поступать, и мы уже набираем объем данных работ на следующее лето. Заменили 5 входных подъездных дверей на утепленные металлические. Несмотря на относительно большие затраты на их установку, в эксплуатации они значительно дешевле старых деревянных дверей. Продолжились замены старых запорных задвижек на более современные шаровые краны. За лето мы поменяли 55 единиц запорной арматуры.
ПАНОРАМА:
Раз уж мы заговорили об экономии, то на ум сразу приходит закон «Об энергосбережении». Как в ООО «ЖКУ» реализуются его положения?
СВЯНТОВ:
В связи с требованиями данного закона наша управляющая компания производила в прошедшем году установку домовых вводных приборов учета. Мы согласовали схему установки счетчиков на горячую воду в жилых домах. В основном эти работы касались поселка Октябрьский, так как в городе практически весь жилой фонд этими счетчиками уже обеспечен. Всего в прошедшем году установили счетчики в 23-х домах. В этом году данные работы будут продолжены. Кроме этого совместно с МУП ЭС в прошедшем году установили на всех домах домовые вводные приборы учета электроэнергии. Также для экономии электрической энергии в большей части домов в городе на лестничных клетках мы установили энергосберегающие плафоны освещения. Они реагируют на звук и на свет при помощи датчиков, вмонтированных в патрон. Теперь если никого нет в подъезде — свет не горит. Лампочка загорается в тот момент, когда открывается дверь в подъезд. Если в течение 50 секунд звука нет, то лампочка просто гаснет. Здесь получается очень большая экономия для собственников, особенно в зимнее время, когда большую часть суток темно. При этом экономия электроэнергии по нашим подсчетам доходит до 50 процентов по сравнению с обычными осветительными устройствами. В ближайшее время такие экономные патроны появятся во всех наших домах. Также мы начали переходить на другие лампы внешнего освещения. Меняем их по мере выхода из строя старых. Вместо ламп ДРЛ, которые потребляют 400 Ватт в час, мы переходим на натриевые лампы мощностью 150 Ватт/час. При этом освещенность получается одинаковая. Конечно, стоят они дороже, но образуется экономия при потреблении электрической энергии.
ПАНОРАМА:
Самой горячей порой как в прямом, так и в переносном смысле для проведения плановых коммунальных работ является лето. Что успели отремонтировать в теплые месяцы?
ПАНОРАМА:
За летний сезон нами были отремонтированы 6 тамбуров, 33 входа с улицы в подъезд. Еще на 7-ми домах отремонтировали цоколи, на 7-ми больших домах отремонтировали мягкую кровлю на козырьках. Сюда же стоит добавить ремонт 3-х подъездов и заделку межпанельных швов, о которых я уже говорил ранее. Нужно понимать, что все это достаточно затратные мероприятия. И выполняются они только при наличии средств. Люди продолжат просить у нас ремонтировать подъезды, но денег на это у нас не хватит. Все-таки основными направлениями работы у нас останутся электроэнергия, тепловая энергия, вода. Нужно понимать, что основной акцент необходимо сделать на обслуживании коммуникаций. Представьте, если мы вложим деньги в ремонт подъезда, и первая же авария снова все приведет в негодность. Вся работа пойдет насмарку. Это недопустимо. Поэтому и в наступившем году основное внимание будем уделять именно ремонтам и совершенствованию коммуникаций.
ПАНОРАМА:
В бюджете города на следующий год заложены средства по программам капитального ремонта многоквартирных домов и замены лифтов. По вашему мнению данные программы помогут поддержать жилой фонд города в нормальном состоянии?
СВЯНТОВ:
Действительно в этом году заложены средства на эти нужды. Конечно, введенные программы не закроют все наши проблемы с ремонтом жилфонда, но это уже очень большой сдвиг в решении вопроса. Для вхождения в эти городские программы мы подали перечень домов, где необходимо принять экстренные меры по капитальному ремонту. В первую очередь мы включили в данный перечень дома, в которых необходимо произвести ремонт кровли. На сегодняшний день это первостепенная проблема. Ну и, конечно, лифты. Но стоит оговориться, что по закону предусмотрено софинансирование данных ремонтов со стороны собственников. В нашем городе эту долю определили в размере 5 процентов от стоимости ремонта. Сейчас мы проводим собрания по домам и доносим эту информацию до собственников. Объясняем, что затягивать с ремонтом кровли нельзя. Ведь от нее зависит состояние всего дома. Без кровли даже хороший дом может в течение нескольких лет стать аварийным. От протечек образуется влажность, заводится грибок, при замерзании воды появляются трещины в стенах, и дом становится непригодным для проживания.
ПАНОРАМА:
Сколько домов ООО «ЖКУ» попали в программу?
СВЯНТОВ:
По программам, рассчитанным до 2017 года, мы согласовали на замену 39 лифтов и 60 домов по капремонту. На этот год для решения этих вопросов по программам в городском бюджете заложены средства в размере 16 млн рублей.
ПАНОРАМА:
Раньше остро стоял вопрос с неплатежами населения в адрес управляющих компаний? Данная ситуация как-то изменилась в 2011 году?
СВЯНТОВ:
Особо ничего не изменилось, но, правда, говорить о том, что ситуация ухудшилась тоже нельзя. Как было 3 процента неплатежей по жировкам, так и остается. И это большая проблема. Мы постоянно подаем иски в суд на неплательщиков, и даже, несмотря на то, что у нас на руках есть судебные решения, проблему решить не удается. Зачастую приставам просто и взять с этих квартир нечего. В прошедшем году мы были вынуждены обратиться в администрацию города с просьбой расторгнуть договоры социального найма со злостными неплательщиками. Сейчас ждем ответ администрации.
ПАНОРАМА:
В Жилищном кодексе говорится, что в домах с более чем двумя квартирами для взаимодействия с управляющими компаниями должны быть образованы советы дома. Как этот процесс идет в домах, находящихся под управлением ООО «ЖКУ»?
СВЯНТОВ:
Собственники квартир по закону обязаны сами выбрать совет дома. Но жители крайне неактивно занимаются данным вопросом. Мы сейчас ведем разъяснительную работу, объясняем людям, для чего нужны советы, и каковы их полномочия. Совет дома выполняет контроль над проведением управляющей компанией работ в доме. Они подписывают акты выполненных работ при проведении капитальных ремонтов. Да и нам было бы проще работать с домом, когда есть такой ответственный человек, с которым в любой момент можно связаться и оперативно решать возникающие проблемы. Когда будут созданы советы, мы хотим собрать всех ответственных по домам вместе и создать такое общественное формирование по своей управляющей компании, чтобы в будущем совместно решать неотложные вопросы.